המדריך להשקעות נדלן: מושגים, קבוצות רכישה ומיסוי

לעיתים תכופות אני נשאל על נושאים בתחום הנדל"ן בעיקר על ידי צעירים אך גם על ידי מבוגרים ואני מתפלא כמה מעט חלק מהאנשים יודעים על התחום שפוגש כמעט כל אחד בחייו (למשל קניית דירת מגורים). 

עקב מחירי הנדל"ן הגבוהים, אנשים מחפשים דרכים להוזיל את העלויות, למשל על ידי רכישת קרקע כחלק מקבוצת רכישה והשבחתה לאחר מכן עם הזמן, אך בלא מעט מקרים חסרה להם הבנה בסיסית בנושא. 

לפיכך, למרות שאיני עורך דין או רואה חשבון, ראיתי לנכון לכתוב סקירה קצרה זו מנסיוני האישי, כבסיס ומושגי יסוד בתחום שהוא כמובן מורכב הרבה יותר וכל עסקה בו, כוללת מאפיינים יִחוּדִיִּים שלעיתים קרובות דורשים ידע ומומחיות עמוקים יותר. 

מושגי יסוד בשלבי התכנון והאישורים

• תב"ע - "תכנית בניין ערים" היא התכנית הכוללת של המרחב אשר ממקדת את כולם לאותה תמונה עתידית רצויה מבחינת ייעוד השטחים (מגורים, מסחר, שטח ירוק וכו'), היקף הבנייה הצפוי (אחוזי בנייה, כמה קומות וכו'), היבטי תחבורה וכו'.

• סוגי קרקע - יש שני סוגי קרקע

  • פרטית בבעלות מלאה אשר רשומה בטאבו (מאגר ממשלתי)

  • קרקע בבעלות מנהל מקרקעי ישראל (ממ"י) אשר מוחכרת לאנשים לצורך מוגדר ולתקופה מוגדרת (בד"כ 49 או 99 שנים).

• ועדה מקומית - ועדה של העירייה בראשות מחלקת התכנון ומהנדס העיר שמאשרת תוכניות ספציפיות (שעומדות בקנה אחד עם התב"ע) מבחינת הרשות המקומית.

• ועדה מחוזית - ועדה של המדינה שמאשרת תכנית סופית מבחינת המדינה. זהו גוף תכנוני במדינת ישראל, הפועל במסגרת משרד השיכון והבינוי. תפקידה המרכזי של הוועדה המחוזית הוא לדון ולאשר תכניות מתאר ותכניות מפורטות ברמה המחוזית, בהתאם למדיניות התכנון הארצית ולצרכים המקומיים. מדובר באחת הדרגות המרכזיות במדרג התכנוני בישראל, מעל הוועדות המקומיות ותחת הוועדה הארצית.

• תמ"ל (תכנון מועדף לדיור) - ועדה ארצית בין משרדית שמאיצה פרויקטים גדולים בעדיפות לאומית. זהו מנגנון תכנוני מיוחד שהוקם בישראל במטרה להתמודד עם משבר הדיור ולהאיץ את קידום ואישור פרויקטים גדולים של בנייה למגורים, תוך מתן עדיפות לאומית. התמ"ל מתמקד בתכניות בהיקפים רחבים וכולל קרקעות בבעלות המדינה וקרקעות פרטיות, במטרה להגדיל את היצע יחידות הדיור בפרקי זמן מקוצרים יחסית לתהליך הרגיל.

• תכנון מפורט של העירייה - לאחר שהתקבל האישור הסופי של הפרויקט, העירייה תכין תכנון מפורט של השכונה כולל כבישים, ביוב, חשמל, מים וכו' וכן את איחוד וחלוקת החלקות לבעלי הקרקע בהתאם לתכנית (הגדרה מחדש של גושים וחלקות בשטח המיועד, נקראת גם פַּרְצֵלַצְיָה).

• תכנון מפורט של היזם - תכנון הבניין שייבנה ברמת תכניות ביצוע לבנייה שמשתלבות עם התכנון המפורט של העירייה.

• היתר בנייה של העירייה - ינתן לתכניות המפורטות של היזם שעומדות בדרישות ומשתלבות עם התכנית הכללית. על בסיס היתר הבנייה, היזם יכול לעלות על הקרקע ולהתחיל לבנות.

• היטל השבחה - לאחר שהתקבלו כל האישורים מהרשויות, נדרש לשלם היטל השבחה לרשות המקומית בגין עליית ערך הנכס שבידינו (עד 50% מעליית השווי).

• טופס 4 - אישור מהעירייה בסיום הבנייה שלאחריו מותר לחבר את הבניין לתשתיות חשמל מים וכו' לקראת איכלוס.

עקרונות קבוצת רכישה

• קבוצת רכישה יכולה להיות אוסף מקרי של אנשים שאין ביניהם קשר או כזאת שמובלת ע"י יזם. כמובן שהובלה על ידי יזם היא עדיפה כדי למקד, ליעל ולקדם את הפרויקט ואת הקבוצה. במקרה שאין יזם מוביל, חברי הקבוצה יבחרו ועד מייצג שיפעל לקידום הפרויקט ואישורו.

• הסכם שיתוף - בין בעלי הקרקע והיזם מגדיר את כללי המשחק בין כולם בתקופת התכנון (הסכם שיתוף לפיתוח/השבחה) ולאחר מכן בביצוע (הסכם שיתוף לביצוע).

• הקצאה והגרלה - תבוצע ע"י היזם בתהליך מבוקר שבו יקבע איזו דירה יקבל כל רוכש. באופן כללי התהליך הוא:

  • לבעלי שטח גדול יותר יש עדיפות בבחירה.

  • בין בעלי שטח בגדלים זהים, תתבצע הגרלה מי בוחר קודם.

  • החזר או תשלום על ההפרש בין הזכות המגיעה לנו לבין מה שבחרנו בפועל, לפי הערכות שווי של שמאי.

  • איזון כולל של כל הפרויקט והקצאת דירות ספציפיות לכל אחד.

• מימון הבנייה - מימון המיפרט שנבחר (בד"כ עלות של 10-15 אלף שקלים למטר בבניין מגורים). בדרך כלל היזם מארגן הלוואות גישור המאפשרת לכל רוכש ללוות מהבנק המלווה של הפרוייקט לתקופת הבנייה (כנגד הנכס שיהווה בטחונות להלוואה בשיעור יחסית נמוך של 30-50% משווי הנכס הסופי לאחר הבנייה), במידה והרוכש "לא רוצה להביא כסף מהבית". בתום הבנייה ולקראת קבלת מפתח לדירה, יחזיר הרוכש את הלוואת הגישור במלואה ובד"כ יממן זאת ע"י לקיחת משכנתא רגילה.

• שיפורים ותוספות לכל דירה - יהיו על פי העדפות הדייר וישולמו בנפרד כמו בכל פרויקט אחר כשקונים מקבלן.

סיכום שלבי התכנון והביצוע

שלבי הכנון והביצוע

מושגים בהלוואות/משכנתאות

• סוג ההלוואה

  • שפיצר - החזר חודשי קבוע של ההלוואה. בכל תשלום יש מרכיב של קרן ומרכיב של ריבית.

  • מרכיב הקרן גדל והולך עם הזמן (כי הקרן קטנה -> תשלום הריבית יורד -> תשלום הקרן עולה).

  • גרייס - משלמים כל חודש את הריבית ורק בסוף משלמים את הקרן.

  • בלון - רק בסוף התקופה משלמים את הריבית ואת הקרן.

• ריבית

  • שיעור הריבית.  הריבית היא, למעשה, הסכום שהמלווה (לרוב בנק או מוסד פיננסי) גובה מהלווה בתמורה לשימוש בכסף שהלווה קיבל. הריבית מבטאת את עלות ההלוואה עבור הלווה ואת הרווח של המלווה על מתן האשראי.

  • הצמדה - ריבית משתנה או קבועה, הצמדה למדד, הצמדה למט"ח וכו'. למשל, ריבית צמודה למדד מחושבת בהתאם לשינויים במדד המחירים לצרכן. אם המדד עולה, גם ההחזר החודשי של ההלוואה גדל.

• תקופת ההלוואה - הלוואות קצרות יחסית ל 5-10 שנים והלוואות ארוכות יהיו ל 25 שנים.

  • מ.ח.מ - "משך חיים ממוצע" שנשאר להלוואה. אם יש כמה הלוואות, אזי מחשבים ממוצע משוקלל.

• בטחונות כנגד ההלוואה - נכסים או התחייבויות פיננסיות שהלווה מציע למלווה כערובה להבטחת החזר ההלוואה. מטרת הבטחונות היא לצמצם את הסיכון של המלווה במקרה שהלווה אינו מצליח להחזיר את ההלוואה. אם הלווה לא עומד בהתחייבויותיו, המלווה רשאי לממש את הבטחונות כדי לכסות את החוב.

  בד"כ משתמשים בנכס עצמו (עד לגובה של 70-80% משווי הנכס) ו/או ערבות אישית כבטחונות.

נדל"ן למטרות השקעה

• תשואה /CAP RATE / פקטור - היחס בין הכנסה שנתית לשווי הנכס, למשל אם הנכס שווה מיליון שקלים ויש שכר דירה של 10,000 שקלים לחודש, אזי ה- Cap Rate מחושב כך: 10K*12/1M=12% 

• מינוף - מימון חלק מעלות הרכישה ע"י הלוואה ובכך מגדילים את הרווח, אך גם את הסיכון, למשל אם את הנכס לעיל (מיליון שקלים) קנינו ב 70% מימון בנקאי בריבית 5% אזי:

• השקעה של 300,000 הון עצמי בלבד (1M-700K)

• נוספה עלות הריבית בסך 700K*5%=35K לשנה

• התשואה להון (CoC=Cash on Cash) גדלה מהותית כלהלן:

(10K*12-35K)/300K=28.3%

• מצד שני, הגדלנו את הסיכון, כי אם (נניח) מחיר הנכס ירד ב 10%, אזי במודל ממונף, נפסיד 33% כתוצאה מירידת שווי נטו מ 300,000 ל 200,000 (10% ממיליון שקלים = 100,000.  300,000 פחות 100,000 = 200,000 שקלים).

• באופן כללי, ככל שה Cap Rate גבוה יותר מהריבית שמשלמים, אזי המינוף משתלם יותר והבטחונות לבנק, טובים יותר. למשל, אם מקבלים 12% ומשלמים רק 5% כמו בדוגמא לעיל. כמובן שאם ריבית המינוף גבוהה (או אפילו קרובה) מה Cap Rate, אין הגיון למנף למטרת השקעה.

• הכנסה תפעולית נטו Net Operating Income (או NOI) - התזרים השוטף נטו של ההכנסות בקיזוז הוצאות.

• אחוז תפוסה - ממוצע שנתי של תפוסה ביחס לקיבולת, למשל בניין משרדים עם 80% תפוסה או דירת מגורים שפעם בשנתיים ריקה לחודש אחד, כתוצאה מהחלפת דיירים, אחוז התפוסה הוא כ 96%.

• מחיר למ"ר, שכירות למ"ר - משמשים להשוואת נכסים שונים בסטטוס דומה או באותו איזור.

מושגים נוספים

• דירה בהנחה / מחיר למשתכן - תכנית ממשלתית המיועדת לזוגות צעירים (או רווקים מעל גיל 35) חסרי דירה אשר מאפשרת הגרלת זכות לקנות דירה בהנחה של מאות אלפי שקלים. תינתן עדיפות בהגרלה לבני המקום (גרים בעיר ההגרלה מספר שנים), נכים ומשרתי מילואים. הזוכים לא יוכלו למכור את הדירה במשך 5 שנים מיום קבלת המפתח או 7 שנים מיום הזכייה, המוקדם מבין השניים.

  בשנים האחרונות התפתח שוק שחור שבו אנשים נרשמים לתכנית ללא כוונה אמיתית לרכוש דירה אלא רק למטרת רווח מהיר למי שזוכה בהגרלה, וזאת ע"י מכירת הזכויות בסמוך לאחר הזכייה בהגרלה בחוזה נסתר מאחורי הקלעים במחיר שהוא גבוה ממחיר ההגרלה (ההפרש הוא הרווח למוכר) אך נמוך ממחיר השוק (ההפרש הוא הרווח לקונה). הקונה ישלם את כל הוצאות ועלויות המוכר (מעבר לרווח/עמלה למוכר) במהלך הבנייה. לאחר מכן הקונה "שוכר" (פיקטיבית) את הדירה מייד עם קבלת המפתח. לאחר 5 שנים עם סיום תקופת המינימום, יופעל ההסכם "הגלוי" והדירה תעבור לבעלות הקונה באופן רשמי (רישום בטאבו).  

• נסח טאבו - זהו מסמך רשמי המונפק על ידי לשכת רישום המקרקעין (הטאבו) בישראל. נסח זה נחשב כ"תעודת הזהות" של הנכס, מאחר שהוא כולל את כל המידע המשפטי הרלוונטי לגבי הנכס כפי שהוא רשום במרשם המקרקעין, כולל ההיסטוריה, האם יש משכנתאות שנרשמו על הנכס וכו'.

• מס שבח – הסבר בהמשך

• שכר טרחה (שכ"ט) עורכי דין ברכישה ולאחר מכן שוב בבנייה לאחר קבלת האישורים. בקנייה רגילה של דירה יד שניה התעריף יעמוד על 1-1.5% (+מע"מ) משווי העיסקה, לעו"ד של כל צד (וכל צד בוחר את העו"ד שלו). ברכישת דירה חדשה מקבלן, הקבלן יקבע את משרד עו"ד שיגבה מכל דייר  1.5% (+מע"מ). הרבה רוכשים מסתפקים בעו"ד זה מטעם הקבלן אך מומלץ לשקול לקחת עם עו"ד מטעמם, שעלותו, כמובן גבוהה יותר, אך ייצג אותם נאמנה בניגוד לעו"ד של הקבלן, שכמובן מוטה לטובתו.

  בקבוצת רכישה, עו"ד הדין בד"כ ייגבו כ 1% משווי הקרקע שנרכשה (+מע"מ) על שלב התכנון והאישורים ואח"כ תוספת של כ 1.5% משווי הבנייה.

• בנוסף לכך, קיימים היטלים ואגרות נוספים, בסכומים נמוכים יחסית, כחלק מהתהליך (למשל היטל ביוב, תשלום חיבור לחברת חשמל וכו')

• מדד תשומות הבנייה מול מדד המחירים לצרכן.

  • מטרת מדד תשומות הבנייה היא למדוד את השינויים בעלויות הבנייה למגורים (דירות, בתים פרטיים, וכדומה).

    • מדד זה מתייחס בעיקר לעלויות של חומרי גלם, עבודה, ותשומות אחרות המשמשות בענף הבנייה.

    • מדד זה צמוד לחוזי נדל"ן והוא משפיע על מחירי דירות חדשות שנמצאות בבנייה. אם המדד עולה, מחיר הדירה עולה בהתאם להצמדה למדד.

    • מדד תשומות הבנייה משמש יזמים, קבלנים ורוכשי דירות ככלי לניהול סיכונים בתמחור והתקשרויות.

    • יש תופעה פסולה שבה קבלנים מצמידים את כל מחיר הדירה בעיסקה למדד תשומות הבנייה ולא רק את מרכיב הבנייה (כי הרי מדד זה לא רלוונטי כלל למרכיב בקרקע המחיר הכולל) ויש לשים לב לנושא זה, אשר עלול להשפיע בסכומים גבוהים על העלות הסופית. 

  • מדד המחירים לצרכן מודד את השינויים במחירי סל מוצרים ושירותים שצורך משק בית ממוצע בישראל. 

    • המדד משקף את יוקר המחיה.

    • הוא משמש גם לצורך הצמדה של משכורות, קצבאות, והלוואות.

    • מדד זה גם מהווה כלי להערכת האינפלציה במשק.

    • המדד מהווה אינדיקטור למדיניות מוניטרית (לדוגמה, השפעה על החלטות ריבית בנק ישראל).

• חוק המכר - זהו חוק שנועד להגן על רוכשי דירות בישראל, להסדיר את מערכת היחסים בינם לבין הקבלנים או המוכרים, ולוודא שהרוכשים יקבלו את הדירות בהתאם להסכם ובאופן הוגן. החוק נחקק מתוך מטרה להתמודד עם מקרים של חוסר שקיפות, בעיות בנייה, או סיכונים כלכליים שרוכשי דירות עלולים להתמודד איתם. 

  חוק המכר מאפשר גם שמירה על איכות הדירות בכך שהוא מעודד קבלנים לעמוד בסטנדרטים גבוהים של איכות ולמלא את התחייבויותיהם.

  חוק זה יוצר איזון בין הכוח של הקבלן לבין הצרכים של הרוכש, שנמצא לרוב בעמדה פחות חזקה.

  הודות לחוק זה, בפועל, רוכשי הנכסים משלמים על שלבי הבנייה לפי הביצוע בפועל ומקבלים ערבויות מכר.

• עיסקת קומבינציה - עיסקה בין בעל קרקע לקבלן, שבה הקבלן נותן לבעל הקרקע מספר דירות במקום לשלם על הקרקע.

• מי שקונה דירה למטרות השקעה, מחוייב לשלם מס על ההכנסה משכירות ויכול לבחון מבין שני מסלולי מס שנקבעו בחוק: 

  • 10% על כל ההכנסה, או:

  • תשלום מס במדרגות לפי ההכנסה, כלהלן:

    • פטור מלא עד כ 5,600 שקלים לחודש

    • אם גובה השכירות הוא עד כ- 11,300 ש"ח לחודש, אזי נדרש לשלם מס הכנסה שולי של המשכיר (לפי רמת הכנסה) רק להכנסה שמעל 5,600 שכאמור פטורה.

    • אך אם שכר הדירה הוא מעל כ- 11,300 ש"ח, יידרש המשכיר לשלם מס הכנסה שולי על כל ההכנסה מהשקל הראשון.

  • בעל דירה אחת שמשכיר ושוכר, יכול לקזז מההכנסות את השכירות שהוא משלם (עד תקרת 7,500 שקלים).

מס רכישה

מס רכישה ישולם בכל קנייה של נכס נדל"ן. כחודשיים לאחר החתימה על הסכם הרכישה והדיווח על העיסקה, מתקבל מרשויות המס שובר תשלום לתשלום מס הרכישה בשיעור שנקבע בחוק, כלהלן:

• לרכישת קרקע - 6%

• לרכישת דירה ראשונה - מס במדרגות לפי שווי הנכס, בכפוף למספר סייגים ופטורים למשל:

  • דירה שניה עם התחייבות למכור את הראשונה תוך שנה וחצי – לא נחשבת שנייה.

  • דירה בבניה - לא נחשבת דירה שנייה עד קבלת מפתח.

  • כלומר אם קונים דירה שנייה מקבלן שתהייה מוכנה נניח עוד שנתיים, אזי יש 3.5 (2+1.5) שנים למכור את הדירה הראשונה.

שווי דירת מגורים יחידה

• מס רכישה לדירה "לא ראשונה" (למעט הסייגים והפטורים כאמור לעיל) - 8%

• מס רכישה לנדלן מסחרי - 6%

מס שבח

מס שבח ישולם במכירת נכס נדל"ן על הרווח הראלי נטו שנוצר לבעלים (קרי ההכנסה ממכירת הדירה בקיזוז כל העלויות וההוצאות שהיו בדרך, צמודות למדד). 

המס הוא בשיעור 25% אך לשמחתנו יש לא מעט פטורים וקריטריונים שמזכים בפטור חלקי או מלא, בכל הקשור לנדל"ן שמיועד למגורים (בנדל"ן מסחרי, קרקעות וכו' אין פטורים והקלות):

• הנפוץ ביותר הוא פטור מלא לדירה ראשונה אם גרים בה מעל שנה וחצי.

• פטור חלקי לדירה בירושה.

• פטור חלקי לדירה מפינוי בינוי או תמ"א (תוכנית מתאר ארצית) 38. 

• וכו'

קניית נדל"ן בחו"ל

לא מעט אנשים שוקלים לקנות נדל"ן בחו"ל, למטרת מגורים או למטרת השקעה.

קניית נדל"ן בחו"ל יכולה להיות מסוכנת פי כמה מבישראל עקב הריחוק וחוסר היכרות של השוק המקומי. מנסיוני הדבר הכי חשוב הוא נציג מקומי מוכר, אמין וידוע שיכול לייצג אותנו. לא מעט אנשים התפתו לכל מיני פרסומות של חברות בארץ על השקעה בחו"ל ובמקרים רבים הפסידו, למשל טריק ידוע הוא שמוכרים לנו נכס להשקעה ומתחייבים לתשואה גבוהה יחסית למספר שנים, למשל 10% לשנה נטו ל-3 שנים אך כשנרצה למכור בעתיד לעיתים ניווכח שקנינו ביוקר ומכרנו בזול ולמעשה הפסדנו בחשבון הכולל. כמובן שיש גם חברות טובות, אך צריך לבדוק בשבע עיניים ואין כמו המלצות אישיות של אנשים שכבר עשו זאת.

אם מחליטים לפעול עצמאית חייבים להשקיע זמן ומאמץ ולעשות שיעורי בית, כגון:

• הכרות של שוק הנדל"ן המקומי ביעד, מחירים, מגמות שוק וכו' (למשל נתקלתי במקרה בארה"ב בו בתים בצד אחד של הרחוב היו זולים מהותית מאשר בצד השני של הרחוב ועסקה בצד הלא נכון של הרחוב תראה לנו במחיר מציאה, אך יש סיבה להפרש וחייבים להבין לעומק).

• אפשריות של מימון מקומי - האם הבנקים יתנו הלוואה לזרים, האם הריבית תהיה גבוהה יותר במקרה כזה וכו'.

• מהם חוקי המס המקומיים.

• אם קונים נכס חדש מקבלן/יזם - מה הביטחונות והערבויות לכל תשלום (בדומה לחוק המכר בארץ)

• האם יש הגבלות בחוק על קנייה/מכירה של זרים (למשל בתאילנד זרים לא יכולים להיות בעלים של אדמה ולכן יכולים לקנות דירה אך לא בית פרטי).

• מי ינהל את הנכס בשוטף? האם יש חברת ניהול ואחזקה (השכרה, גבייה, טיפול בתקלות וכו')? לנסות לנהל זאת בשלט רחוק מהארץ יהיה בד"כ לא מעשי.

• מה החוקים העירוניים, למשל יש בעולם מקומות בהם הבעלים הוא זה שחייב בתשלום הארנונה ולא הדייר כמו שנהוג בארץ, או למשל יש מקומות בעולם שיש בהם הגבלות על השכרה לטווח קצר דרך AirB&B, חוקים להגנת הדייר ועוד.

• וכו'

לסיכום: 3 דוגמאות לזוג צעיר שרוכש נדלן בישראל בפעם הראשונה למטרות מגורים:

1. זוג צעיר שרוכש דירה יד שנייה ב 4 מיליון שקלים.

   • ישלם מס רכישה מופחת של כ 95 אלף שקלים (לעומת כ 320 אלף שקלים בדירה שנייה להשקעה).

   • ישלם 1.5% + מע"מ לעו"ד שמייצג אותו - כ-71 אלף שקלים.

   • אם יגורו בדירה מעל שנתיים, יקבלו פטור ממס שבח במכירה.

   • סה"כ עלות 4.166 מיליון שקלים.

2. זוג צעיר שרוכש דירה חדשה מקבלן ב4  מיליון שקלים - ישלם בדיוק כמו בדוגמא הקודמת, בתוספת:

   • הפרשי הצמדה למדד תשומות בנייה.

   • תוספות ושיפורים בדירה מעבר למפרט הבסיסי.

   • תוספת לעו"ד מטעמו אם יבחר כך, בנוסף לעו"ד הקבלן.

   • מאידך, שלא כמו במקרה של דירה יד שנייה, לא יצטרך לשלם את מלוא סכום הקנייה יחסית מוקדם, אלא ישלם במהלך כל תקופת הבנייה בהתאם לחוק המכר.

3. זוג צעיר שרוכש קרקע בשווי של 500 אלף שקלים, שמעניקה זכות לדירה בעתיד (לאחר כל האישורים) בשווי מוערך של 4 מיליון שקלים (בהשוואה לנכסים דומים באזור):

   • ישלם מס רכישה של 30 אלף שקלים בלבד (6% מהקרקע)

   • ישלם 1% לעו"ד + מע"מ בשלב הרכישה - כ 6 אלף שקלים.

   • ישלם בעתיד נניח 400 אלף שקלים היטל השבחה.

   • ישלם בעתיד נניח 1.5 מליון ש"ח על הבנייה.

   • ישלם בעתיד לעו"ד תוספת של 1.5% על עלות הבנייה - 26.5 אלף שקלים.

   • סה"כ עלות כ 2.5 מיליון שקלים. 

ניתן לראות שבמקרה של קבוצת רכישה, העלות הכוללת תהיה נמוכה מהותית (כ 40% פחות בדוגמא זו) מאשר רכישת דירה יד שנייה או מקבלן, אך כמובן שהחיסרון הוא שיהיה צורך להמתין (לפעמים שנים ארוכות) עד סיום האישורים והבנייה. 

חשוב מאוד לזכור שאם מחליטים ללכת על קבוצת רכישה, יש לבחור כזו שבה יש יזם מוביל חזק שיקדם את הפרויקט וכמובן לבדוק את כל התב"ע, סטטוס אישור הפרויקט בוועדות האישור השונות וכו'.  

לסיום, כולי תקווה שסקירה קצרה זו תחדש לקוראים, תשכיל אותם ותעזור להם בקבלת החלטות חשובות בתחום זה.

אין בסקירה זו שום המלצה או ייעוץ ואין הכותב מתחייב לדיוק ו/או שלמות המידע המוצג פה. כל אחד/ת אחראי/ת לקבל מידע וייעוץ מקיף בעצמו ולקבל את החלטותיו/ה על דעתו/ה ועל אחריותו/ה בלבד.

לחצו כאן להצטרפות לקבוצת הוואטסאפ של השקעות בנדלן.

לחצו כאן להצטרפות לרשימת התפוצה שלנו. כך תוכלו לקבל עדכונים מהירים על התפתחויות בשוק.

לחצו כאן להצטרפות לערוץ היוטיוב שלנו ותקבלו סירטונים שלנו על נושאים חמים בשוק ההון.

לחצו כאן להגעה לעמוד הספוטיפיי שלנו.