כתיבת מאמר זה היא על פי הבנת הכותב בלבד ואין לראות באמור המלצה לפעולה. כל פעולה היא על דעת המבצע בלבד. ט.ל.ח.
חברת ג'י סיטי (G City לשעבר גזית גלוב), היא חברה ישראלית המתמחה בהשקעות, פיתוח וניהול של נדל"ן מניב. עיקר פעילותה מתמקדת במרכזים מסחריים מעוגני סופרמרקטים ובנכסים עירוניים ברחבי העולם.
הנכסים של ג'י סיטי מפוזרים בישראל, באירופה, בארה"ב ובדרום אמריקה בערים מרכזיות והיא מנוהלת ונשלטת על ידי חיים כצמן, איש העסקים הותיק והשקול.
החברה ממונפת בכ 66% שהוא מינוף גבוה יחסית עם מח"מ של 3.66 שנים וריבית ממוצעת של 4.08% (ריבית לא גבוהה יחסית).
חברת ג'י סיטי התחייבה לפעול באופן אקטיבי להורדת המינוף שלה וזאת ע"י מכירת נכסים שאינם נמנים עם נכסי הליבה שלה וחשוב לציין שעד כה נראה שהיא מצליחה למכור נכסים בשווי קרוב לשווי הנכסים בספרים.
בשנתיים האחרונות חברת ג'י סיטי מימשה נכסים בכ 4 מיליארד שקלים וההון העצמי שלה גדל באופן משמעותי.
החברה מכוונת להגיע לסך מימושים כולל של 10 מיליארד שקלים עד 2028.
חשוב לציין שירידת שער היורו מקטינה את שווי נכסי הנדל"ן המניב שלה באירופה וכמובן שעובדה זאת מקשה על החברה להקטין את המינוף שלה, אבל החברה כבר הוכיחה יכולת מרשימה בתחום זה בשנתיים האחרונות, למרות הקשיים.
במהלך הרבעון השלישי של שנת 2024 חברת ג'י סיטי מכרה לחברת מנורה מבטחים, 50% מארבעת המרכזים המסחריים הגדולים שלה בישראל, בשווי של כ-485 מיליון
בדצמבר 2024, חתמה החברה על הסכם למכירת נכס בפראג, צ'כיה בתמורה לכ-884 מליוני ש"ח, בדומה לשוויו בספרים
מבחינה תפעולית, החברה במגמת שיפור מתמדת. לדוגמא, ברבעון השלישי של שנת 2024 החברה דיווחה שיש עלייה של 6% בשיעורי התפוסה בנכסים שלה, עלייה של 1.4% במספר המבקרים, עלייה של 3.4% בפדיונות שוכרים וגם עלייה של 6.1% ב-NOI מנכסים זהים.
אחד הגורמים המשפיעים מאד על החברה (עקב המינוף הגבוה) הוא הריבית שצפויה לרדת ובכך להקטין את עלויות המימון:
בישראל הצפי הוא שהריבית תרד ב 0.25% עד 0.5% נוספים בשנת 2025.
בארצות הברית הצפי הוא שהריבית תרד ב 0.5% עד 1% נוסף בשנת 2025.
באירופה הצפי הוא שהריבית תרד מ 3% ל 1.75% (ירידה של עוד 1.25%) בשנת 2025.
מניית החברה נפגעה מאד בשנת 2020, ממגיפת הקורונה ונפגעה שוב לאחר מכן, עקב עליית הריבית בשנת 2022, כפי שניתן לראות בגרף החודשי להלן:

מבחינה טכנית, המנייה בנקודה מעניינת - היא עלתה מהותית במהלך חצי השנה האחרונה משפל בשער של כ 850 בחודש יוני האחרון (2024), לשיא של כ 1600 בדצמבר 2024 (עליה של כ-90%). אך החודש האחרון מאופיין במגמת תיקון וירידה לשער של כ 1300 נכון להיום (ינואר 2025) וזאת ירידה של כמעט 20% מהשיא שהיה לפני חודש (וגם איזור פיבו 38%). השאלה היא האם התיקון מוצה וזאת הזדמנות כניסה או שנראה המשך ירידות?
מבחינת ניתוח טכני, חצייה של שער 1400 כלפי מעלה, תהווה פריצה ושינוי מגמה ומאידך שבירה מטה של שער 1200-1230 (איזור פיבו 50% ומטה), תהווה אינדיקציה להמשך המגמה לתיקון עמוק יותר, כפי שניתן לראות בגרף הטכני היומי להלן:

מבחינה פודמנטלית, אם מימוש הנכסים של ג'י סיטי ימשיך להיות בשווי קרוב לספרים ואם גם נמשיך "לראות" ירידות ריבית בשנת 2025 ואילך, אז תהיה השפעה חיובית מאד על המנייה ויש לה פוטנציאל אפסייד של כ-100-150%.
בחינה של המודל הכספי של החברה, מראה שהחברה נסחרת בכ 50% מתחת להון העצמי ולשווי הנכסי נטו (NAV).

חשוב לציין גם את הנתונים של חברת סיטיקון, שהיא חברה בת של ג'י סיטי ויש לה נכסים בצפון אירופה. סיטיקון נסחרת בבורסה של הלסינקי (בירת פינלנד) ושווי השוק שלה הוא רק כ-40% משווי הנכסים שלה ומנייתה נסחרת כרגע בכ 40-50% משווי נכסי נטו. לפיכך, המודל הכספי שלעיל מציג שני תרחישים:
חישוב NAV לפי שווי סיטיקון בבורסה - אפסייד של קרוב ל-90%
חישוב NAV לפי שווי סיטיקון בספרים - אפסייד גבוה עוד יותר כ 150%
שימו לב, שה-NAV במודל הוא כ 24-25 שקלים למנייה (בחישוב השמרני לפי שווי בורסאי של סיטיקון). לצורך השוואה להלן גם מחירי יעד עדכניים שנותנים אנליסטים למנייה:
בנק הפועלים - 23 ש"ח למנייה (28/11/2024)
איי.בי.איי – 19 ש"ח למנייה (12/2024)
לידר – 20 ש"ח למנייה (12/2024)
וכל זאת לעומת מחיר של כ 13 ש"ח למנייה כיום בבורסה. כלומר האנליסטים של בנק הפועלים, איי.בי.איי ולידר צופים למניית ג'י סיטי אפסייד של 77%,46% ו 54% בהתאמה.
בנוסף, מדד EPRA NRV (מדד מקובל לשיערוך חברות נדלן באירופה) משקף 31.8 ש"ח למנייה. כלומר כ-150% אפסייד.
לסיכום, יתרונות וחסרונות של השקעה במניית ג'י סיטי
הזדמנויות/יתרונות
מניית ג'י סיטי נסחרת בשווי נמוך.
הון עצמי 4.9 מיליארד ש"ח וכרגע היא נסחרת בכ-50% מההון העצמי שלה.
לחברה יש הנהלה חזקה והיא זוכה לאמון מהמוסדיים.
פיזור נכסים רחב במרכזי אוכלוסייה.
נכסים אורבניים יחסית חסיני מיתון.
שיפור בפרמטרים תפעוליים ב 2024.
מימוש נכסים בשווי ספרים או קרוב לכך.
דירוג חוב גבוה -A קרי Investment Grade
ריבית יחסית נמוכה (כ-4%).
צפי להורדות ריבית ברחבי העולם
סיכונים/חסרונות
מינוף גבוה (כ-70%). יתכן שיבוצע מיחזור חוב בריבית גבוהה יותר מהנוכחית.
חשיפה למגמות מחירי נדלן בעולם
יתכן ששווי הנכסים בספרים, יתברר כלא ריאלי (אע"פ שעד כה החברה הצליחה למכור נכסים בערך בשווי הספרים.
חשיפה ליורו שהולך ונחלש
תלות בשווי סיטיקון בבורסה בהלסינקי (בדומה לתלות של קבוצת דלק בחברת אית'קה).
המנייה עלתה כבר הרבה בחצי שנה האחרונה. משער 850 לשער 1600 בשיא
סחירות בינונית בבורסה.
החברה מחלקת דיבידנד נמוך (2-3% לשנה)
סיכום ומסקנות
ג'י סיטי נראית כהזדמנות מעניינת להשקעה, בעיקר מהסיבות הבאות:
לחברה יש נכסים איכותיים, בפיזור עולמי.
יש צפי להמשך הורדות ריבית בעולם אשר יובילו (אם אכן יקרו) להורדת עלויות מימון.
יש צפי להמשך מימוש נכסים, כנראה בשווי קרוב לספרים אשר יביא להורדת מינוף, קרי הורדת סיכון.
לחברת ג'י סיטי יש הנהלה חזקה, אמינה, מיקצועית ורצינית, דירוג גבוה ואמון משקיעים מוסדיים אשר חיוניים להחזרת החברה לחוף מבטחים.
נראה שיש פוטנציאל אפסייד של כ-100% ולכן זוהי השקעה שעשויה להתאים למשקיעי ערך לטווח בינוני-ארוך.
לחובבי סיכון – אפשר להשקיע במניית נורסטאר שמחזיקה בכ-46% מג'י סיטי ולמעשה מהווה אופציה ממונפת עליה.
גילוי נאות - הכותב מחזיק במניות ג'י סיטי ובמניות נורסטאר (נרכשו בשבוע האחרון (ינואר 2025) על בסיס ניתוח זה).
אין במאמר זה כל המלצה ו/או ייעוץ, אלא רק שיתוף דעתי האישית וכל משקיע יפעל לפי דעתו ורצונו.
לחצו כאן להצטרפות לקבוצת הוואטסאפ של נורסטאר וג'י סיטי.
לחצו כאן להצטרפות לרשימת התפוצה שלנו. כך תוכלו לקבל עדכונים מהירים על התפתחויות בשוק.
לחצו כאן להצטרפות לערוץ היוטיוב שלנו ותקבלו סירטונים שלנו על נושאים חמים בשוק ההון.
לחצו כאן להגעה לעמוד הספוטיפיי שלנו.
Comments