top of page
  • תמונת הסופר/תירון-תמיר

הרץ פרופרטיס - האם ההזדמנות מעבר לפינה?

עודכן: 7 ביוני 2023

פעילות החברה הינה בענף הנדל"ן המניב: נכסי משרדים בארה"ב .

לחברה יש 14 נכסי משרדים במספר ערים בארה"ב והיא מתמקדת ברכישה וניהול של נכסי A Class* במרכזי עסקים ראשיים בשווקים משניים, המאופיינים במלאי מצומצם של שטחי משרדים.


לחברה ישנן 2 סדרות אגח עם תשואה לפדיון דו ספרתית, כאשר לאג"ח ב' משועבד נכס ששוויו נאמד בכ -93 מיליוני דולר.

העלאת הריבית המהירה בארה"ב הובילה להאטה בקצב ההשקעות והעסקאות בתחום הנדל"ן המניב למשרדים בארה"ב, לנקיטת גישה שמרנית והגנתית מצד מממנים ולקשיי מימון מחדש מצד בעלי נכסים.

מממנים הקשיחו והגביהו את סף העמידה בדרישות למימון מחדש של נכסים ולמימון עסקאות חדשות, כלומר הגדילו את מרווח המימון וגם הקשיחו את אמות המידה והגדילו את דרישות הנזילות שבהו נאלצות לעמוד החברות שרוצות מימון חדש (או מחדש).


כמו כן, ההאטה בקצב העסקאות גרמה לפגיעה בנזילות השוק כולו ולאי וודאות גוברת ביחס למחירי הנכסים.

לסימני ההיחלשות בשוק הנדל"ן המניב למשרדים, יש השלכות שליליות על סביבת פעילות החברה.

כרגע לחברה יש אירוע הפרה בנכס Tower Wells Fargo בשל אי פירעון הלוואת נון-ריקורס בהתאם להסכם ההלוואה. אירוע זה משפיע לרעה על סיכוני האשראי של החברה, ולחברת הרץ, כאמור, יש כבר הרעה בסביבה התפעולית בה היא פועלת והיא נאלצת להתמודד עם הקשחת תנאי המימון מצד מלווים.

אירוע זה הוביל לבחינה של דירוג סדרות האג"ח שלה עם אופק שלילי.

יחד עם זאת, נכון לתום שנת 2022 רמת המינוף של הרץ השתפרה, והיא בעלת יחס חוב של נטו לקאפ* נטו של כ- 56% ליום ,31.12.2022 בהשוואה לכ- 64% ליום 31.12.2021.

השיפור במינוף נבע מתקבולי ביטוח שקיבלה החברה בסך כ- 93.9 מ' דולר בחודש דצמבר 2022 בגין מבנה שנפגע בעבר בסופת הוריקן.


התמונה המעניינת המתקבלת מניתוח הדוחות הכספיים לתום שנת 2022, מגלה כי יתרת המזומנים בדוח המאוחד קרובה מאוד לחוב של שתי סדרות האג"ח של החברה ואילו בדו"ח סולו, יתרת המזומנים גבוהה מהפירעון הצפוי בינואר 2024.

די ברור שהעלאת הריבית בארה"ב הגיעה לכדי מיצוי וכבר רואים את השפעתה על הורדת האינפלציה בארה"ב ואף ניצנים ראשונים על השפעתה על שוק העבודה.

התחזיות מדברות בחלקן על ירידות ריבית בתום 2023 ובחלקן על תחילת 2024.

רמת הנזילות הגבוהה של הרץ להבדיל מחברות נדל"ן אחרות, מקנה לה רמת וודאות גבוהה לצלוח את התקופה הנוכחית, שבה הריבית עוברת ממסלול המראה למסלול של התמתנות ונחיתה.

לנכסים של הרץ יש רמת תפוסה בינונית כבר מספר שנים, יחד עם זאת החברה הצליחה לייצר NOI חיובי שהיה גבוה מהוצאות המימון גם בשנת 2022.


בשנת 2023 עשויה להתהפך המגמה, אך רמת הנזילות הגבוהה והצפי לירידת ריבית ב 2024, יחזירו כנראה את החברה למסלול הישן.


הדבר המעניין ביותר הוא התוצאות המתקבלות תחת מבחן לחץ של הנכסים במצב קיצון לבדיקת יכולת החזר האג"חים.

תחת הנחה קיצונית של ירידה בשווי הנכסים בממוצע של 49% ! עדיין צפוי החזר מלא לשתי סדרות האג"ח.


לכך יש להוסיף שמבנה חוב ההלוואות לבנקים בארה"ב שונה במהותו מהנהוג בישראל ובאירופה והוא נון ריקורס, כלומר במקרה של חדלות פירעון של אחד הנכסים, הבנק יחלט את הנכס ואת היתרות בחברת הנכס ולא יוכל "לרדת" ליתר נכסי החברה או למזומנים בשאר חברות הנכס.

הרץ בהנחת קיצון
הרץ בהנחת קיצון

לסיכום: אין ספק שזאת שעה קשה לשוק הנדל"ן בכלל ולשוק המשרדים בפרט אך "כשזורם דם ברחובות -זה הזמן לקנות" אמר רוטשילד.

ביחוד כשניתן לראות את האור בקצה המנהרה, הודות לרמת הנזילות הגבוהה של החברה ויכולתה התזרימית לצלוח את התקופה הקרובה ולעמוד בתרחיש קיצון לירידה בשווי נכסיה.

זה כמובן, יוצר הזדמנות מעניינת מאוד לאג"ח א' של החברה, שנסחרת בתשואה לפדיון של 27% עם מח"מ של 1.5 שנים.



* נכסי A CLASS : הם נכסים יוקרתיים ומפוארים בקטגוריה הגבוהה.

* אירוע הפרה: אי עמידה בקובנטים (אמות מידה פיננסיות )מול הגוף הממן או /ו אי פירעון החוב במועדו.

* קאפ: התחייבות פיננסיות+הון עצמי.


לחצו כאן להצטרפות לרשימת התפוצה שלנו. כך תוכלו לקבל עדכונים מהירים על התפתחויות בשוק.

לחצו כאן להצטרפות לערוץ היוטיוב שלנו ותקבלו סירטונים שלנו על נושאים חמים בשוק ההון.



455 צפיותתגובה 1

פוסטים אחרונים

הצג הכול

פאנצ'ליין

מעקב רשימת אגח שלנו

1 Comment

Rated 0 out of 5 stars.
No ratings yet

Add a rating
Guest
Jun 07, 2023
Rated 5 out of 5 stars.

ביומיים האחרונים היו ירידות חדות באג"ח לא מצאתי את הסיבה לכך, האם אתם יודעים להעריך מה קרה שם?

Like
bottom of page